Resolución de conflictos por inundaciones en las Comunidades de Propietarios

La aparición de humedades en una Comunidad de Propietarios es una de las crisis más habituales que se pueden dar entre vecinos. Y aunque pueden causar grandes daños, las situaciones más extremas se producen a causa de las inundaciones, donde es importante que la Comunidad disponga de un plan de actuación en caso de darse este problema. Así, todos los vecinos deben estar al corriente de qué se debe hacer si ocurre.

Cómo actuar en caso de inundaciones en la Comunidad

Habitualmente, el plan contra inundaciones incluye algunas medidas básicas, dependiendo de la gravedad de la situación, pero es frecuente que el Presidente de la Comunidad o el Administrador de Fincas se pongan al frente de la situación.

Los pasos a seguir en caso de emergencia frente a una inundación deben estar procedimentados y se han de poner en conocimiento de todos los vecinos para, en caso de que ocurra, perder el menor tiempo posible en actuar:

1. Cortar el agua, es el paso básico si la inundación procede de algún sistema de la Comunidad por un escape o rotura. De este modo, será más fácil detener el avance del agua.
2. Cortar la electricidad, ya que el agua es peligrosa en contacto con aparatos eléctricos. Después de bajar el interruptor del control de potencia del contador, por el mismo motivo, se debe procurar desconectar los aparatos eléctricos en la zona inundada.
3. Achicar el agua, siempre que sea posible. Con la acumulación del agua, el edificio puede sufrir otros inconvenientes como desprendimientos, grietas o humedades.
4. Detectar de dónde proviene el agua, como paso fundamental para solucionar la fuente del problema. Puede ser por una rotura de tuberías, atascos o incluso por un despiste que deje un grifo abierto.
5. Avisar a los vecinos o los propietarios y ponerles en conocimiento del problema. Esto, además de evitar daños mayores, puede ayudar a encontrar el foco del problema y su posible solución.
6. Contactar con el seguro de la vivienda o la Comunidad para determinar la causa de la inundación, las actuaciones para solventarla, realizar una valoración de daños, iniciar las acciones de prevención para que no se repita y, en su caso, compensar a los damnificados.

Actuar para evitar los mayores desperfectos es importante ante una inundación, pero también lo es la vuelta a la normalidad cuanto antes. Sea de la envergadura que sea, la celeridad es clave en caso de inundaciones en una Comunidad de Vecinos o vivienda. Nuestro servicio de limpieza para este tipo de incidencias se realiza con maquinaria y técnicas para trabajos de tal sensibilidad, incluyendo:

• Reparación y saneamiento de la zona afectada.
• Un  protocolo para salvar materiales y mobiliario que haya salido indemne.
• Eliminación de restos del paso de agua.
• Colaboración con empresas de seguros para una mayor agilidad.
• Eliminación de la suciedad que no se ve y el olor a humedad.

Independientemente de que la incidencia sea resuelta de forma satisfactoria, la aparición de problemas de inundaciones son uno de los conflictos más complejos entre vecinos, y como tal, se deben gestionar apropiadamente.

¿Quién se hace cargo de los problemas por una inundación?

Para evitar al máximo los posibles conflictos que se puedan desencadenar, el primer paso es averiguar por qué se ha producido. Si es como consecuencia de un defecto en uno de los hogares o en otros elementos privativos, es el propietario de la vivienda quien debe asumir los gastos de la reparación. Si, por el contrario, la causa viene de un elemento común, es la Comunidad de Propietarios quien debe hacerse cargo.

Para establecerlo, es necesario acudir a la definición de elementos de la Comunidad que hace el artículo 396 del Código Civil. En el mismo, se establece cuáles son los elementos comunes del edificio (cubiertas, cimentaciones, revestimientos exteriores, portal, escaleras, etc.), de lo que se infiere que los elementos privativos son aquellos que pertenecen a la estructura de la vivienda como las paredes, muros interiores o parqué.

Si bien la definición está clara, en la práctica no es tan fácil diferenciar entre elementos comunes y privativos cuando aparecen muestras de humedad en casa. Por ejemplo, si la inundación se ha producido por una estufa, hay que determinar si se produce en la fontanería del edificio (las tuberías que llevan el agua por el inmueble y que entran en cada vivienda) o en la fontanería de la vivienda (la conexión de la estufa con las tuberías generales). En el primer caso, es un elemento común y, en el segundo, un elemento privativo; aunque ambos están dentro de la vivienda. En los suelos pasa algo parecido: el parqué y las baldosas son elementos privativos, mientras que el suelo y el subsuelo, son comunes.

El papel de la Comunidad de Vecinos ante las inundaciones

La Comunidad está obligada a mantener el edificio en unas buenas condiciones de habitabilidad y salubridad que eviten, entre otras cosas humedades y reduzcan el riesgo de inundaciones. Para ello se pasa la Inspección Técnica de Edificios a los primeros 50 años del inmueble y, después, cada 10 años.

En la ITE se evalúan las posibles deficiencias que pueden afectar a la seguridad del edificio y al bienestar de las personas que lo habitan. En caso de encontrar alguna, la Comunidad de Vecinos debe realizar las actuaciones pertinentes para solventarla. En el caso de las humedades, es importante tomar cartas en el asunto lo antes posible, ante los primeros indicios. De no ser así, el daño puede agravarse y acabar constituyendo una amenaza para la habitabilidad y la funcionalidad del edificio.

Como proteger la Comunidad de Propietarios frente a inundaciones

Para que el inmueble se mantenga siempre en perfecto estado, es recomendable realizar un mantenimiento del mismo. Estos trabajos para preservar la funcionalidad y mantener el buen aspecto de los elementos del edificio incluyen pequeñas reformas, reparaciones puntuales, limpieza de las zonas comunes, conservación de instalaciones, desatascos (desagües, tuberías, fosas sépticas…), etc. Todo, con el objetivo de evitar problemas mayores por suciedad, rotura o desperfectos que pueden arreglarse antes de que vayan a más.

Por otra parte, las inundaciones son uno de los siniestros más habituales cuando hay temporal, como suele suceder con la DANA (Depresión Aislada en Niveles Altos) o “gota fría”. Para minimizar los efectos de estos fenómenos, se pueden considerar diversas reformas en la Comunidad de Vecinos o en la vivienda: elevación de los umbrales de las puertas y las ventanas, revisión de la cimentación y el sistema de drenaje para impermeabilizar, sellado de techos, paredes y puertas con materiales resistentes, etc.

La normativa de prevención frente a humedades

Dado que una humedad no tratada adecuadamente puede agravarse y acabar en una inundación, es preciso tenerlas en cuenta y tratar de solucionarlas lo antes posible. El documento de Protección contra la Humedad DB HS-1 del Código Técnico de la Edificación, establece que se realicen inspecciones periódicas, que pueden derivar en correcciones si se detecta algún defecto relacionado con la humedad:

• Muros.
  • Anual.
    • Comprobación del correcto funcionamiento de las bajantes y canales de los muros parcialmente estancos.
    • Comprobación de que las aberturas de las cámaras de los muros parcialmente estancos no estén obstruidas.
    • Comprobación del estado de la impermeabilización interior.
• Suelos.
  • Anual.
    • Comprobación del estado de limpieza de la red de drenaje y evacuación.
    • Limpieza de arquetas.
    • Comprobación del estado de drenaje de las bombas de achique.
    • Comprobación de la posible existencia de fisuras y grietas.
• Fachadas.
  • Cada 3 años.
    • Comprobación del estado de conservación del revestimiento, posible aparición de fisuras, desprendimientos, humedades y manchas.
    • Comprobación del estado de conservación de los puntos singulares.
  • Cada 5 años.
    • Comprobación de la posible existencia de grietas y fisuras, así como desplomes u otras deformaciones en la hoja principal.
  • Cada 10 años.
    • Comprobación del estado de limpieza de las llagas o aberturas de ventilación de la cámara.
• Cubiertas.
  • Anual.
    • Limpieza de los elementos de desagüe y comprobación de su correcto funcionamiento.
    • Recolocación de la grava.
  • Cada 3 años.
    • Comprobación del estado de conservación de la protección o tejado.
    • Comprobación del estado de conservación de los puntos singulares.

Hacer frente a una humedad, o peor, a una inundación, ya es bastante duro; como para tener que preocuparte también del proceso de vuelta a la normalidad posterior. Por eso, en Rivera ponemos todos los medios que pueden utilizarse en estos casos para sanear los espacios afectados por inundaciones, tanto en viviendas como en fincas residenciales. Contacta con nosotros y despreocúpate.